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Comprar vivienda en Colombia no se abarató el 23 de octubre de 2026. En el Congreso Colombiano de la Construcción, en Cartagena, los banqueros propusieron cuatro vías: garantías del Estado, cobertura de la tasa, ahorro para la cuota inicial y fuentes como remesas o pensiones. Son propuestas. No hay subsidio nuevo que se pueda pedir ni una tasa ya aprobada.
- Garantías: fortalecer el Fondo Nacional de Garantías para compartir el riesgo.
- Tasa VIS y VIP: de cerca del 15% a 11%-12%, con unos 60.000 subsidios.
- Hoy: nada de eso se pide. La cuota sale de la carta del banco.
El 23 de octubre de 2026, comprar vivienda en Colombia volvió al centro del Congreso Colombiano de la Construcción, en Cartagena. Los presidentes de los principales grupos financieros no abrieron un subsidio: plantearon cuatro fórmulas para que más familias lleguen al crédito, con menos costo fiscal que programas como Mi Casa Ya.
Ninguna se puede marcar esta semana. La cuota de este mes se arma con la tasa que el banco escriba.
¿Cuáles son las 4 propuestas para comprar vivienda en Colombia?
Son cuatro, y ninguna está aprobada. El Tiempo las resumió así, con lo dicho el 23 de octubre en el Congreso Colombiano de la Construcción: garantías estatales, cobertura a la tasa de interés, impulso al ahorro para la cuota inicial y fuentes alternativas, sobre todo remesas y fondos de pensiones. En Primera publicó el mismo esquema.
| Pilar | Quién lo puso sobre la mesa | Qué plantea | ¿Se puede pedir hoy? |
|---|---|---|---|
| Garantías estatales | Juan Carlos Mora; María Lorena Gutiérrez lo respaldó | Fortalecer el Fondo Nacional de Garantías para compartir el riesgo del crédito | No |
| Cobertura de tasa | Miguel Cortés, Grupo Bolívar | VIS y VIP: de cerca del 15% a 11%-12%, con unos 60.000 subsidios a la tasa | No |
| Ahorro para la cuota inicial | Juan Carlos Gómez, Fundación Grupo Social | Reactivar incentivos como Semillero de Propietarios | No |
| Remesas y pensiones | María Lorena Gutiérrez, Grupo Aval | Destinar parte de ese ahorro y de las remesas a la entrada, no solo al consumo | No |
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El Tiempo dice que los banqueros las ven como alternativas de rápido impacto y sin un alto costo fiscal. Esa es su tesis, no un concepto del Ministerio de Hacienda. Hasta que haya norma y cupo, no cambian la carta de aprobación. Verifica el texto oficial y lo que te entregue el banco por escrito antes de firmar una promesa.
¿Qué planteó cada banquero el 23 de octubre?
Cada uno empujó una pieza distinta, y las cuatro siguen en propuesta. Mora pidió garantías del Fondo Nacional de Garantías. Gutiérrez sumó pensiones y remesas. Cortés habló de cobertura de tasa para VIS y VIP. Gómez, de ahorro y de financiar una porción mayor del precio.
Juan Carlos Mora aparece en El Tiempo como presidente de Bancolombia y en Portafolio como presidente del Grupo Cibest. Pidió agilizar el inicio de obras y fortalecer el Fondo Nacional de Garantías para compartir el riesgo con los bancos. En Portafolio dijo que no son desembolsos de caja del Estado, sino garantías que comparten el riesgo, un puente mientras las tasas de mercado no bajan. No publicó una tasa nueva de su banco.
María Lorena Gutiérrez, presidenta del Grupo Aval, llamó a las garantías un mecanismo rápido y efectivo. Propuso usar parte del ahorro pensional para que los hogares reúnan la cuota inicial y armar vías para que una porción de las remesas no se vaya solo a consumo. No es un retiro de pensión ya autorizado ni un producto de remesas abierto en ventanilla: es un diseño que habría que reglamentar.
Miguel Cortés, presidente de Grupo Bolívar, centró la cobertura en la vivienda de interés social y prioritario. Según El Tiempo, llevar el crédito de niveles cercanos al 15% a un rango de 11% a 12%, con unos 60.000 subsidios a la tasa, reactivaría la demanda con un esfuerzo fiscal que él llama moderado. En el mismo panel calculó que pasar del 15% al 14% podría subir las ventas entre 8% y 10%. Las dos cifras son suyas. No hay resolución que las vuelva cupo.
Juan Carlos Gómez, presidente de la Fundación Grupo Social, dijo que la cuota inicial está más lejos que antes y pidió reactivar incentivos al ahorro como Semillero de Propietarios. El Tiempo recogió créditos por más del 70% e incluso hasta el 100% del valor. Portafolio precisa que planteó estudiar financiación por encima del 80%, con opción de 90% o 100%, y que Jonathan Malagón, presidente de Asobancaria y moderador del panel, pidió respetar los límites prudenciales. También habló de cuentas AFC y fondos de inversión. Ningún banco anunció ese día un crédito general al 100%.
¿Con qué tasas y subsidios se compra hoy?
Con la tasa de hoy, no con la del discurso. Desde el 1 de octubre la intervención del Banco de la República está en 12,25%, tras la subida del 30 de septiembre. Con corte al 2 de octubre, La República reportó en la Superfinanciera 12,37% a 16,35% E.A. en No VIS y 11,44% a 15,43% E.A. en VIS.
Esas tasas son de créditos en pesos a plazos de 15 a 20 años. El piso del corte lo marcó el Fondo Nacional del Ahorro. No es tu aprobación: pídela por escrito. La tabla banco por banco está en tasas de interés de vivienda tras el congreso de Camacol. Qué le ocurre a un crédito ya firmado cuando el emisor se mueve está en la subida de la tasa a 12,25%.
Mi Casa Ya no es una ventanilla abierta. Bloomberg Línea, con cifras de Camacol, contó 250 subsidios entre enero y septiembre de 2026. El reemplazo anunciado sigue sin montos ni fechas: el estado está en Mi Casa Milagro. La cobertura a la tasa tampoco se marca en un desembolso nuevo. La Circular 0012 de Fonvivienda, del 16 de diciembre de 2024, informó que esos cupos se agotaron. La Resolución 0695 de 2026 reordena coberturas de créditos desembolsados hasta 2022; no abre una ventana para este año. Confírmalo con el banco antes de restarlo de la cuota.
El Proyecto de Ley 455 de vivienda sin cuota inicial, radicado por esos días, es otra cosa: un texto en el Congreso, no una propuesta de los banqueros. Tampoco se puede pedir. Portafolio, con cifras de Camacol en el congreso, habló de una caída de 12% en ventas y de 17% en lanzamientos hasta agosto de 2026. El conteo mensual está en ventas de vivienda nueva según Camacol.
¿Cuánto cambiaría la cuota en el escenario de Cortés?
En el escenario que describió Cortés, no en una oferta. Supongamos $150.000.000 a 20 años, en pesos y cuota fija, sin seguros. El 15%, el 12% y el 11% son las cifras que él puso sobre la mesa, no el corte de la Superfinanciera ni la tasa de tu carta.
| Escenario ilustrativo | Tasa E.A. | Tasa mensual | Cuota a 20 años | Intereses del plazo |
|---|---|---|---|---|
| Referencia que citó, cerca del 15% | 15% | 1,1715% | $1.871.592 | $299.182.080 |
| Extremo alto del rango propuesto | 12% | 0,9489% | $1.587.935 | $231.104.400 |
| Extremo bajo del rango propuesto | 11% | 0,8735% | $1.495.708 | $208.969.920 |
| Diferencia 15% frente a 12% | 3 puntos | — | $283.657 | $68.077.680 |
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El capital es redondo para que la cuenta se lea: no es un tope VIS ni el monto que un banco prestaría. La tasa mensual es i = (1 + E.A.)^(1/12) − 1 y la cuota es C = P × i ÷ (1 − (1 + i)^(−n)). Los intereses son la cuota, redondeada al peso, por 240 meses, menos el capital. Al 12% la cuota baja $283.657 frente al 15%; al 11%, $375.884. En el plazo, la diferencia de intereses es de $68.077.680 y de $90.212.160, sin seguros. La misma fórmula, con la tasa de tu carta, está en cómo calcular la cuota del crédito hipotecario. Si la carta dice 15,65% o 11,44%, usa esa, no esta tabla.
¿Qué puedes hacer hoy si quieres comprar?
Compara, junta la entrada que sí puedes mostrar y simula la cuota sin restar un subsidio que no existe. Pide al menos tres cotizaciones el mismo día, con tasa efectiva anual, plazo y cuota ya con seguros. Si tienes cesantías, mira si sirven para la entrada. Las fórmulas de Cartagena todavía no se marcan en un banco.
El retiro de cesantías para vivienda, cuando aplica, está en cesantías para comprar vivienda. Los porcentajes habituales de entrada y los gastos de cierre están en la guía de cuota inicial de un apartamento. La calculadora de rentabilidad no aprueba hipotecas: mete el precio completo, la cuota inicial que sí tienes y la tasa de la cotización. Muestra la cuota y si el arriendo, cuando exista, cubre gastos y crédito. Cada campo está en la guía de uso. Si el negocio solo cierra al 11% con una cobertura que no tiene cupo, hoy no cierra.
Sinceridad brutal: un panel no baja la cuota
Un panel en Cartagena no deposita la cuota inicial ni le resta tres puntos a la carta del banco. Contar los 60.000 subsidios de Cortés, el 100% de Gómez o las remesas de Gutiérrez como plata ya tuya es adelantar un diseño que no tiene norma.
Haz la cuenta con la tasa de hoy y con un punto más. Empieza por la calculadora de rentabilidad. Si el inmueble solo se paga con una cobertura que Fonvivienda ya informó sin cupos, no es una compra: es una espera.
Fuentes
- El Tiempo, 23 de octubre de 2026: las cuatro fórmulas de los banqueros.
- En Primera, 23 de octubre de 2026: garantías, tasa, remesas y pensiones.
- Portafolio, 23 de octubre de 2026: el panel en Cartagena y el tope de financiación.
- La República, 15 de octubre de 2026: tasas de la Superfinanciera con corte al 2 de octubre.
- Bloomberg Línea, 15 de octubre de 2026: Camacol y los 250 subsidios de Mi Casa Ya.
- Fonvivienda, Circular 0012 del 16 de diciembre de 2024: cupos de cobertura a la tasa agotados.
- Fonvivienda, Resolución 0695 de 2026: coberturas FRECH de desembolsos hasta 2022.
Preguntas frecuentes sobre las propuestas de la banca para comprar vivienda
¿Ya se pueden pedir las propuestas de los bancos para comprar vivienda?
No. El 23 de octubre de 2026, en el Congreso de Camacol en Cartagena, los banqueros las plantearon como fórmulas. No son ley, decreto ni cupo de un banco. El Tiempo las resume en garantías estatales, cobertura de tasa, ahorro para la cuota inicial y fuentes como remesas o pensiones. Hasta que las aprueben, la cuota se calcula con la tasa que te aprueben por escrito.
¿Qué propuso Miguel Cortés para la tasa de la VIS y la VIP?
El presidente de Grupo Bolívar propuso coberturas de tasa para VIS y VIP que llevarían el crédito de niveles cercanos al 15% a un rango de 11% a 12%, con unos 60.000 subsidios a la tasa. El Tiempo y En Primera recogen esa cifra como su planteamiento, no como un programa abierto. No es la tasa de tu aprobación ni un cupo que se pueda reservar esta semana.
¿Mi Casa Ya o la cobertura de tasa FRECH aplican a un crédito nuevo?
No para un desembolso de este mes. Camacol, citado por Bloomberg Línea, contó 250 subsidios de Mi Casa Ya entre enero y septiembre de 2026: no es un programa abierto. La Circular 0012 de Fonvivienda, del 16 de diciembre de 2024, informó que los cupos de cobertura a la tasa se agotaron. La Resolución 0695 de 2026 reordena coberturas de desembolsos hasta 2022 y no abre cupo para este año.
¿Cuánto baja la cuota si la tasa pasa de 15% a 12%?
En un ejemplo ilustrativo de $150 millones a 20 años, en pesos, cuota fija y sin seguros, la cuota queda en $1.871.592 al 15% E.A. y en $1.587.935 al 12% E.A. Son $283.657 menos al mes. Al 11% E.A. baja a $1.495.708. Esas tasas son el escenario que planteó Miguel Cortés, no una oferta vigente. Suma siempre los seguros y usa la tasa de tu carta de aprobación.