Flujo de caja real
Lo que te queda cada mes después de cuota, gastos e impuestos.
Cómo usar la calculadora de rentabilidad
Toma menos de dos minutos. Te explicamos cada campo del formulario y cómo interpretar lo que verás, con ejemplos para inversionistas latinoamericanos.
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1. Datos de la inversión
El primer bloque captura el dinero que pones y el que pides prestado.
- Moneda y precio
Selecciona la moneda de tu país entre 18 disponibles y el valor total de compra.
- Cuota inicial y tasa
Tu dinero propio más la tasa efectiva anual del banco (hoy ~9,5%–12% E.A.).
- Plazo y alquiler
Duración del crédito (15, 20 ó 30 años) y el alquiler mensual que esperas cobrar.
2. Vacancia y gastos
- Vacancia
Porcentaje del año desocupado. Un 8% (~1 mes/año) es realista en zonas sanas.
- Impuestos y gastos
Predial anual y gastos mensuales: administración, seguros, mantenimiento y reservas.
Tip
Reserva al menos 5% del alquiler para reparaciones. Una caldera o una tubería pueden borrar la utilidad de varios meses.
3. Cómo interpretar los resultados
Cap rate neto
Rentabilidad anual sin hipoteca. Entre 5% y 8% es saludable.
Retorno de inversión
Años para recuperar tu cuota inicial. Bajo 12 años es excelente.
Distribución del alquiler
Qué % del alquiler va a utilidad, gastos e hipoteca.
Ejemplo práctico
Inmueble de $350.000.000 COP en Bogotá, cuota inicial $105.000.000 (30%), tasa 11,5% E.A. a 20 años, alquiler $2.100.000, vacancia 8%, predial $1.800.000/año, gastos $350.000/mes.
Resultado: cuota ~$2,61M, alquiler efectivo ~$1,93M, flujo de caja negativo (~-$1,18M/mes), cap rate ~4,9%. Buen cap rate pero no resiste el crédito: hay que negociar precio o ampliar la cuota inicial.
Prueba con tus números
La calculadora se actualiza en tiempo real. Mueve los datos hasta ver el negocio claro.
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