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Cómo calcular la cuota de un crédito hipotecario: convierte la tasa efectiva anual en mensual con i = (1 + E.A.)^(1/12) − 1 y aplica C = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Por ejemplo, $200 millones a 20 años al 14% E.A. dan una cuota de $2.368.076, antes de sumar los seguros de vida y de incendio y terremoto que exige el banco.
- Tasa mensual: 14% E.A. equivale a 1,0979% mensual, no a 14 ÷ 12.
- Plazo: de 15 a 20 años la cuota baja, pero los intereses suben unos $109 millones.
- Cuota real: súmale seguros; en UVR la cuota crece con la inflación.
Saber cómo calcular la cuota de un crédito hipotecario antes de ir al banco cambia la conversación: dejas de aceptar la cifra que te dan y empiezas a entender de dónde sale. La fórmula cabe en una línea, se resuelve con una calculadora de celular y explica por qué dos créditos casi iguales terminan costando decenas de millones de diferencia.
La cuota que firmas no es la que pagas. Vamos a ver por qué.
¿Cómo calcular la cuota de un crédito hipotecario? La fórmula
En un crédito en pesos con cuota fija (sistema francés), la cuota mensual se calcula con C = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), donde P es el monto prestado, i la tasa de interés mensual y n el número de meses. Todas las cuotas son iguales; lo que cambia mes a mes es cuánto va a intereses y cuánto a capital.
Los tres datos salen de tu oferta de crédito. El único que exige un paso previo es la tasa, porque en Colombia los bancos la expresan casi siempre como efectiva anual (E.A.) y la fórmula necesita la tasa mensual equivalente.
Ojo con no confundir este cálculo con el de capacidad de endeudamiento. Cuánto te presta el banco depende de tus ingresos y de la regla de que la cuota no supere cierto porcentaje de ellos; eso lo explicamos en cuánto me presta el banco para vivienda. Aquí partimos de un monto ya definido.
¿Cómo se convierte la tasa efectiva anual en tasa mensual?
La tasa mensual equivalente se obtiene con i = (1 + E.A.)^(1/12) − 1. Con una tasa del 14% E.A., el resultado es 1,0979% mensual, no 1,1667%, que es lo que da dividir 14 entre 12. La diferencia parece mínima, pero en un crédito a 20 años mueve la cuota más de $100.000 al mes.
La razón es que la tasa efectiva anual ya incluye la capitalización mensual de los intereses. Dividirla entre 12 equivale a tratarla como una tasa nominal y sobrestima el costo mensual. Si tu banco te da la tasa como nominal mes vencido, ahí sí basta con dividir entre 12; revisa siempre en qué forma viene expresada.
Ejemplo paso a paso: $200 millones a 20 años al 14% E.A.
Supongamos un crédito de $200.000.000 a 240 meses con una tasa del 14% E.A. Es una cifra ilustrativa, dentro del rango de mercado: según la Superintendencia Financiera, a junio de 2026 el promedio ponderado del crédito No VIS rondaba el 15,18% E.A., con ofertas entre cerca del 11,8% y el 17,7% según banco y producto.
- Paso 1, tasa mensual: (1,14)^(1/12) − 1 = 0,010979, es decir, 1,0979% mensual.
- Paso 2, factor de descuento: (1,010979)^−240 = 0,07276. Entonces 1 − 0,07276 = 0,92724.
- Paso 3, interés del primer mes: $200.000.000 × 0,010979 = $2.195.770.
- Paso 4, cuota: $2.195.770 ÷ 0,92724 = $2.368.076 al mes.
Fíjate en el paso 3. De la primera cuota, $2.195.770 son intereses y apenas $172.305 abonan a la deuda. Por eso los primeros años parece que el saldo no baja, y por eso los prepagos tempranos tienen tanto efecto, como mostramos en la guía de abono a capital al crédito hipotecario.
En Excel o Google Sheets en español, la función =PAGO((1+14%)^(1/12)-1; 240; -200000000) devuelve el mismo resultado. Sirve para comprobar la cifra del banco en segundos.
¿Cuánto cambia la cuota según la tasa y el plazo?
Cada punto de tasa y cada año de plazo pesan, pero en direcciones distintas. Subir la tasa encarece la cuota y el costo total; alargar el plazo baja la cuota, pero dispara los intereses que pagas a lo largo del crédito. Esta tabla aplica la misma fórmula a $200.000.000 con tres tasas ilustrativas.
| Tasa E.A. | Tasa mensual | Cuota a 15 años | Intereses a 15 años | Cuota a 20 años | Intereses a 20 años |
|---|---|---|---|---|---|
| 12% | 0,9489% | $2.321.975 | ≈ $218 millones | $2.117.247 | ≈ $308 millones |
| 14% | 1,0979% | $2.553.508 | ≈ $260 millones | $2.368.076 | ≈ $368 millones |
| 16% | 1,2445% | $2.790.161 | ≈ $302 millones | $2.623.856 | ≈ $430 millones |
Desliza la tabla horizontalmente para ver todas las columnas.
La lectura incómoda: pasar de 15 a 20 años al 14% te baja la cuota unos $185.000 al mes, pero te cuesta cerca de $109 millones más en intereses. Las cifras no incluyen seguros y son un ejemplo, no una oferta de ningún banco.
¿Qué más se suma a la cuota del crédito hipotecario?
A la cuota de capital e intereses se le suman, como mínimo, el seguro de vida del deudor y el seguro de incendio y terremoto del inmueble, que los bancos exigen mientras exista la deuda. Según la aseguradora, la edad del deudor y el valor asegurado, pueden añadir desde decenas hasta cientos de miles de pesos al mes.
Supongamos un seguro de vida de $80.000 y uno de incendio y terremoto de $35.000 mensuales, cifras solo ilustrativas. La cuota real del ejemplo pasa de $2.368.076 a $2.483.076. Pide siempre la cotización de los seguros por escrito y pregunta si puedes endosar una póliza propia: a veces sale más barata que la del banco.
¿Cómo se calcula la cuota si el crédito es en UVR?
En un crédito en UVR la deuda se pacta en unidades de valor real, que suben con la inflación. La fórmula es similar, pero se aplica sobre el saldo en UVR con una tasa real más baja; la cuota en pesos arranca menor que en un crédito en pesos y luego crece cada mes al ritmo de la UVR.
A mediados de 2026 la UVR crecía cerca del 5,6% anual y tiende a acelerarse con una inflación por encima del 6%. Como ejemplo ilustrativo, una cuota que hoy equivale a $1.900.000 sería de unos $2.014.000 en un año si la UVR sube 6%. La comparación completa está en crédito hipotecario en pesos o en UVR.
Sinceridad brutal: la cuota que te cabe no es la cuota que te conviene
El banco te aprueba la cuota máxima que tus ingresos soportan, no la que deja margen para un mes sin arrendatario, una cuota extraordinaria de la copropiedad o una subida de los seguros. Si inviertes para arrendar, la pregunta no es si puedes pagar la cuota, sino si el arriendo la cubre después de administración, predial, mantenimiento y vacancia.
Calcula la cuota con la fórmula, súmale los seguros y pon ese número junto al canon esperado en la calculadora de rentabilidad. Si el flujo de caja sale negativo, estás subsidiando el inmueble cada mes con tu salario, y conviene saberlo antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre el cálculo de la cuota del crédito hipotecario
¿Cómo calculo la cuota de mi crédito hipotecario en Excel?
Usa la función PAGO con la tasa mensual, el número de meses y el monto en negativo. Para $200 millones a 20 años al 14% E.A. escribe =PAGO((1+14%)^(1/12)-1;240;-200000000) y obtendrás cerca de $2.368.076. El resultado no incluye seguros, así que súmalos aparte para conocer la cuota que realmente pagarás cada mes.
¿Por qué no puedo dividir la tasa efectiva anual entre 12?
Porque la tasa efectiva anual ya incorpora la capitalización mensual de los intereses. Dividirla entre 12 la trata como si fuera nominal y sobrestima el costo mensual. Al 14% E.A., la tasa mensual correcta es 1,0979% y no 1,1667%; en un crédito de $200 millones a 20 años eso cambia la cuota en unos $119.000 al mes.
¿Qué seguros se suman a la cuota del crédito de vivienda?
Normalmente dos: el seguro de vida del deudor, que paga el saldo si el titular fallece o queda incapacitado, y el seguro de incendio y terremoto del inmueble. Su valor depende de la aseguradora, la edad del deudor y el valor asegurado. Pide la cotización por escrito y pregunta si puedes endosar una póliza propia más barata.
¿Es mejor una cuota fija en pesos o una cuota en UVR?
La cuota en pesos con tasa fija no cambia durante el crédito, lo que facilita presupuestar. La cuota en UVR empieza más baja, pero sube con la inflación y el saldo puede crecer en los primeros años. Con una inflación por encima del 6%, como la de 2026, la UVR se encarece más rápido. Compara ambos escenarios antes de decidir.