TIR de una inversión inmobiliaria: cómo calcularla en Excel

La TIR de una inversión inmobiliaria es la tasa de rentabilidad anual que resume, en un solo número, todo el dinero que pones y todo el que recibes a lo largo de los años: la cuota inicial, los arriendos netos, la deuda y la venta final. Es la métrica que usan fondos y desarrolladores para decidir, y casi ningún comprador particular la calcula.

Hacerla toma diez minutos en una hoja de cálculo. Lo incómodo es lo que suele revelar.

¿Qué es la TIR de una inversión inmobiliaria?

La TIR (tasa interna de retorno) es la tasa de descuento que hace que el valor presente de todos los flujos de una inversión sea igual a cero. Dicho fácil: es la rentabilidad anual compuesta que obtienes cuando cada peso que entra o sale se mide en el momento exacto en que se mueve.

Su ventaja es que incorpora el tiempo. Recibir $100 millones de valorización dentro de diez años no vale lo mismo que recibirlos hoy, y la TIR lo refleja. Por eso permite comparar un apartamento con un CDT, un local comercial o un fondo inmobiliario usando la misma vara.

¿En qué se diferencia la TIR del cap rate y del ROI?

El cap rate mide el ingreso operativo neto de un año sobre el precio, sin deuda ni venta. El ROI compara la ganancia total contra lo invertido, pero ignora cuánto tardaste en obtenerla. La TIR combina ambos mundos: incluye la financiación, los flujos de cada año, la valorización y el momento en que se mueve cada peso.

• Cap rate: la foto de un año, útil para comparar inmuebles entre sí. Detalle en cómo calcular el cap rate paso a paso.
• ROI: ganancia total ÷ inversión. Un ROI de 80% en tres años y uno de 80% en quince años se ven iguales, y no lo son.
• TIR: la película completa, año por año, con la salida incluida.

¿Cómo se calcula la TIR con un ejemplo a 10 años?

Se arma una fila de flujos, uno por año, que empieza en el año 0 con lo que pagas al comprar, en negativo, y termina con la venta neta del último año. Luego se aplica la función TIR. Veamos un ejemplo ilustrativo con el mismo apartamento comprado de contado y con crédito.

Supongamos un apartamento de $300.000.000 con $9.000.000 de gastos de compra; un canon inicial de $1.600.000 que sube 5% al año; un mes de vacancia anual; gastos no reembolsables (administración, predial, mantenimiento) de $4.000.000 que suben 6% al año, y venta en el año 10 con una valorización de 5% anual y 3% de costos de venta. Con crédito, el banco financia el 70% a 13% E.A. y 20 años, en pesos.

Desliza la tabla horizontalmente para ver todas las columnas.

En el año 10, la columna de contado suma el arriendo neto y la venta neta, unos $474 millones; la de crédito, además, descuenta el saldo pendiente de la deuda, cerca de $162 millones. El ejemplo no incluye impuestos, que reducirían ambas cifras.

¿Cómo se calcula la TIR en Excel o Google Sheets?

Escribe los flujos en una columna, del año 0 al año 10, con el desembolso inicial en negativo. Luego usa =TIR(B2:B12) en Excel o Google Sheets configurados en español, o =IRR() en inglés. Si los flujos no ocurren a intervalos regulares, usa =TIR.NO.PER(), que pide además la fecha de cada flujo.

Dos trucos. Primero, trabaja con flujos de caja reales, no con utilidades contables: el cálculo correcto sale de un flujo de caja inmobiliario bien hecho. Segundo, si usas flujos mensuales, la función devuelve una TIR mensual: conviértela a anual con (1 + TIR mensual)^12 − 1, no multiplicándola por 12.

¿Con qué tasa debes comparar la TIR y qué dice el VPN?

Compara la TIR con tu tasa de oportunidad: lo que ganarías en una alternativa de riesgo similar o menor. Con la tasa de política monetaria del Banco de la República en 12% en septiembre de 2026, los CDT ponen una vara alta. Si la TIR no la supera con margen, el inmueble no compensa su riesgo ni su iliquidez.

El VPN (valor presente neto) responde lo mismo, pero en pesos. Descontando los flujos del ejemplo al 12% anual, el VPN es de unos -$65 millones de contado y de unos -$67 millones con crédito: en ambos casos ganarías menos que con esa alternativa. En Excel se calcula con =VNA(12%;B3:B12)+B2, y un VPN positivo indica que la inversión supera tu tasa de oportunidad.

El supuesto más delicado es la valorización. Con 3% anual en lugar de 5%, la TIR del ejemplo baja a cerca de 7,2% de contado y a cerca de 1% con crédito. Antes de suponer cifras optimistas, revisa qué tan realista es la valorización en tu ciudad con el análisis de zonas de mayor valorización.

Sinceridad brutal: con crédito caro, la deuda puede bajar tu TIR

Pocos asesores lo dicen: con un crédito a 13% E.A. y un arriendo que rinde alrededor de 4,5% neto sobre el precio, el apalancamiento no multiplica la rentabilidad, la reduce. La TIR cae de 8,8% a 5,2% y, además, tendrías que poner de tu bolsillo entre $700.000 y $1.200.000 al mes para cubrir la diferencia entre arriendo y cuota.

Y casi toda la TIR depende de la venta del año 10, es decir, de un precio futuro que nadie garantiza. Calcula tu escenario con supuestos conservadores, prueba qué pasa si la valorización es menor y compara el resultado con tu tasa de oportunidad. Empieza por la calculadora de rentabilidad para obtener el flujo y el cap rate, y lleva esos números a tu hoja de TIR.

Preguntas frecuentes sobre la TIR de una inversión inmobiliaria

¿Qué es una buena TIR para un inmueble en Colombia?

No hay una cifra universal: una TIR es buena cuando supera con margen tu tasa de oportunidad, es decir, lo que obtendrías en una alternativa de riesgo similar o menor. Con tasas de interés altas, como en 2026, esa vara sube. Además, el inmueble debería pagar una prima por su iliquidez, sus costos de transacción y el trabajo de administrarlo.

¿Cuál es la diferencia entre TIR y VPN?

La TIR expresa la rentabilidad como una tasa anual; el VPN la expresa en pesos de hoy, descontando los flujos a la tasa que tú elijas. Si el VPN es positivo con tu tasa de oportunidad, la TIR es mayor que esa tasa. Para decidir entre proyectos de distinto tamaño, el VPN suele ser más confiable que la TIR.

¿La TIR incluye la valorización del inmueble?

Sí, siempre que incluyas la venta en el último flujo. Ese valor de venta, neto de comisiones, impuestos y saldo de la deuda, suele pesar más que todos los arriendos juntos. Por eso conviene calcular varios escenarios de valorización: un supuesto optimista puede inflar la TIR y hacer ver bueno un negocio mediocre.

¿Por qué la TIR con crédito puede ser menor que de contado?

Porque el apalancamiento solo suma cuando el costo de la deuda es menor que la rentabilidad del activo. Si el crédito cuesta 13% E.A. y el inmueble rinde menos, cada peso prestado reduce la rentabilidad del capital propio y además exige aportes mensuales para cubrir la cuota. Con tasas de interés bajas ocurre lo contrario.