Antes de comprar un inmueble para arrendar, hay una pregunta que decide todo lo demás: ¿cuánto me va a rentar de verdad? Saber calcular la rentabilidad de un alquiler es lo que separa a quien invierte con datos de quien lo hace por corazonada y descubre los números tarde. La buena noticia es que la fórmula es sencilla y aquí la vas a ver aplicada con un ejemplo real en pesos colombianos.
Si prefieres el atajo, puedes meter tus cifras directamente en la calculadora de rentabilidad y obtener el resultado en segundos. Pero entender qué hay detrás del número te hará un mejor negociador.
Rentabilidad bruta vs rentabilidad neta
Hay dos rentabilidades y confundirlas es el error más caro del inversionista principiante:
- Rentabilidad bruta: el arriendo anual dividido entre el precio del inmueble. Es la cifra optimista que usan los avisos de venta.
- Rentabilidad neta: lo mismo, pero después de restar todos los gastos (predial, administración, seguros, mantenimiento, vacancia). Es la cifra real que te llega al bolsillo.
La diferencia entre ambas suele ser de 1,5 a 3 puntos porcentuales. Comprar mirando la bruta es como juzgar un salario por el ingreso antes de impuestos.
La fórmula de la rentabilidad neta
La fórmula es: rentabilidad neta = (ingreso anual neto ÷ inversión total) × 100. El ingreso anual neto es el arriendo de doce meses menos la vacancia y todos los gastos operativos. La inversión total incluye el precio del inmueble más los costos de compra (notaría, registro, comisión).
Cómo calcular la rentabilidad paso a paso
- Paso 1. Ingreso bruto anual: arriendo mensual × 12.
- Paso 2. Resta la vacancia esperada (uno o dos meses sin inquilino al año es una estimación prudente).
- Paso 3. Resta los gastos anuales: predial, administración, seguros, mantenimiento.
- Paso 4. El resultado es tu ingreso neto anual.
- Paso 5. Divídelo entre la inversión total y multiplica por 100.
Ejemplo numérico (supongamos)
Un apartamento de 320 millones, con arriendo de 1.800.000 al mes, un mes de vacancia y gastos anuales de 5 millones:
| Concepto | Cálculo | Valor (COP) |
|---|---|---|
| Ingreso bruto anual | 1.800.000 × 12 | 21.600.000 |
| Menos vacancia (1 mes) | −1.800.000 | 19.800.000 |
| Menos gastos operativos | −5.000.000 | 14.800.000 |
| Rentabilidad bruta | 21.600.000 ÷ 320.000.000 | 6,75% |
| Rentabilidad neta | 14.800.000 ÷ 320.000.000 | ≈ 4,6% |
Como ves, la bruta prometía 6,75% pero la neta real es 4,6%. Esa brecha es exactamente lo que ignoran los cálculos "a ojo".
¿Qué rentabilidad es buena en Colombia?
Como referencia, una rentabilidad neta de arriendo de vivienda entre 4% y 6% se considera razonable en las principales ciudades colombianas en 2026. Por debajo de 3,5% probablemente estás pagando de más por el inmueble o subestimando gastos. Recuerda que la rentabilidad de arriendo no lo es todo: la valorización de la zona también cuenta, y para eso conviene revisar el precio del metro cuadrado en Colombia 2026.
El error de olvidar los gastos
El fallo clásico es calcular con el arriendo bruto y "olvidar" la administración, el fondo de reparaciones o los meses de vacancia. Todo gasto que ignoras infla artificialmente tu rentabilidad. Para no caer en eso, apóyate en nuestra guía de gestión de gastos inmobiliarios y sé generoso al estimar costos.
Rentabilidad, cap rate y flujo de caja
La rentabilidad neta y el cap rate son primos cercanos: ambos miden el rendimiento sin contar la financiación. Si compraste con crédito, necesitas además el flujo de caja (lo que te queda después de la cuota). Para dominar la métrica que usan los profesionales, lee cómo calcular el cap rate paso a paso.
Lo más rápido y honesto: ingresa estos mismos datos en la calculadora de rentabilidad y obtén la rentabilidad neta, el cap rate y el flujo de caja en segundos, sin hacer las cuentas a mano.