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La retención en la fuente por arrendamientos es un anticipo del impuesto de renta que el arrendatario —cuando es agente retenedor— descuenta del canon y consigna a la DIAN a nombre del arrendador. No es un impuesto adicional: el arrendador la resta del impuesto a pagar en su declaración de renta, y si retuvieron de más, se convierte en saldo a favor.
- No es un costo: es un anticipo del impuesto de renta.
- La practica el arrendatario solo si es agente retenedor.
- Se recupera al declarar, con el certificado de retenciones.
Un arrendador firma un contrato por dos millones mensuales y, al llegar el primer pago, recibe menos. No hubo error ni abuso: hubo retención en la fuente por arrendamientos. Y aunque suena a impuesto nuevo, no lo es.
Entenderla bien evita dos cosas: pelear con el inquilino por algo que no depende de él y, sobre todo, olvidar recuperar ese dinero cuando toca declarar.
¿Qué es exactamente la retención en la fuente?
Es un mecanismo de recaudo anticipado. En lugar de esperar a que el arrendador declare renta una vez al año, la DIAN cobra por adelantado a través de quien paga: el arrendatario descuenta un porcentaje del canon y lo consigna al Estado a nombre del arrendador.
Por eso no es un costo. Es tu propio impuesto, pagado antes. Al momento de liquidar tu declaración de renta como arrendador, ese valor se descuenta del impuesto a cargo.
¿A quién le retienen y quién retiene?
La retención no aplica en todos los arriendos. La practica únicamente el arrendatario que tiene la calidad de agente retenedor según la normativa tributaria: típicamente empresas, entidades públicas y personas naturales que superan los topes de patrimonio o ingresos que fija la ley.
Es decir: si arriendas tu apartamento a una familia, lo más probable es que no haya retención. Si lo arriendas a una compañía que lo usa como oficina o vivienda para un empleado, casi con seguridad sí la habrá. Esa diferencia explica por qué dos arrendadores con canon idéntico reciben montos distintos.
Tarifa, base mínima y cómo se liquida
La liquidación tiene tres piezas: la base (el valor del canon del periodo), una base mínima en UVT por debajo de la cual no se practica retención, y la tarifa aplicable según el tipo de bien arrendado. Los tres elementos los define la norma tributaria vigente y pueden variar de un año a otro.
Por eso aquí no damos un porcentaje como si fuera definitivo: verifica siempre el Estatuto Tributario y el decreto de tarifas aplicable al periodo, o confírmalo con tu contador antes de liquidar. Un número desactualizado en este tema no genera un error menor, genera un problema con la DIAN.
| Elemento | Qué determina | Dónde verificarlo |
|---|---|---|
| Calidad de agente retenedor | Si hay o no retención | Estatuto Tributario |
| Base mínima en UVT | Desde qué monto se retiene | Decreto de tarifas vigente |
| Tarifa aplicable | Cuánto se retiene | Decreto de tarifas vigente |
| Tipo de bien | Inmueble o mueble, tarifas distintas | Contrato y norma |
| Certificado de retención | Cómo lo descuentas | Agente retenedor |
Desliza la tabla horizontalmente para ver todas las columnas.
El efecto real en tu flujo de caja
Aquí está el punto que más se subestima. Aunque la retención no aumenta tu carga tributaria total, sí altera cuándo recibes el dinero. Durante todo el año recibes un canon menor y solo recuperas la diferencia al declarar, meses después.
Si tienes un crédito hipotecario sobre ese inmueble, esa diferencia temporal importa. Modélala en tu flujo de caja como un menor ingreso mensual y como una recuperación anual, no como si no existiera.
Qué conviene dejar escrito en el contrato
El contrato no puede cambiar quién es agente retenedor —eso lo define la ley— pero sí puede evitar discusiones. Conviene dejar claro que el canon pactado es el valor bruto, que la retención se practicará cuando legalmente corresponda y que el arrendatario entregará el certificado de retenciones dentro del plazo.
Si estás redactando o revisando el documento, la guía de cláusulas del contrato de arrendamiento bajo la Ley 820 cubre el resto de puntos que suelen faltar.
Sinceridad brutal: el dinero retenido se pierde si no declaras bien
En teoría toda retención se recupera. En la práctica, se pierde cuando el arrendador no pide el certificado, no guarda los soportes o simplemente no incluye las retenciones en su declaración. Es dinero propio que se queda en la caja del Estado por desorden administrativo.
Pide el certificado cada año, archívalo junto con el contrato y llévalo a tu contador. Y cuando proyectes la rentabilidad del inmueble, hazlo después de impuestos: mete el canon neto real en la calculadora de rentabilidad y revisa cómo la carga tributaria —incluida la que anticipa esta retención y los cambios que traiga la reforma tributaria— afecta el resultado final.
Preguntas frecuentes sobre la retención en la fuente por arrendamientos
¿Quién practica la retención en la fuente por arrendamiento?
La practica el arrendatario cuando tiene la calidad de agente retenedor, algo típico de empresas y de personas naturales que superan los topes definidos por la norma. Si tu inquilino es una persona natural sin esa calidad, normalmente no hay retención y el arrendador asume directamente su obligación en la declaración de renta.
¿La retención en la fuente es un impuesto adicional?
No. Es un mecanismo de recaudo anticipado del mismo impuesto de renta. El valor retenido durante el año se descuenta del impuesto que resulte en tu declaración. Si las retenciones superan el impuesto a cargo, se genera un saldo a favor que puedes solicitar en devolución o imputar al periodo siguiente.
¿Qué tarifa se aplica a la retención por arrendamiento de inmuebles?
La tarifa y la base mínima expresada en UVT las fija la normativa tributaria vigente y pueden cambiar de un año a otro. Por eso conviene verificar el Estatuto Tributario y el decreto de tarifas aplicable al periodo antes de liquidar, o confirmarlo con un contador, en lugar de usar un porcentaje de memoria.
¿Qué documento debo pedir si me retuvieron?
El certificado de retenciones en la fuente que el agente retenedor debe expedir por el periodo correspondiente. Ese documento es el soporte con el que descuentas las retenciones en tu declaración de renta. Sin él, acreditar el descuento ante la DIAN se vuelve innecesariamente complicado.