El 20 de julio de 2026 el Gobierno radicó ante el Congreso un nuevo proyecto de reforma tributaria. Para el inversionista inmobiliario, la pregunta no es política sino práctica: qué cambia la reforma tributaria 2026 para los inmuebles y qué conviene hacer antes de que se defina. Este artículo resume lo que está sobre la mesa, con una advertencia importante: es un proyecto, no una ley.
Mientras se debate, la mejor estrategia no es adivinar el desenlace, sino entender qué partes de tu inversión quedarían expuestas.
Qué es exactamente lo que se radicó
El proyecto busca un recaudo adicional relevante para la vigencia 2027 y combina medidas de IVA, impuestos saludables, patrimonio y ajustes al régimen de ganancias ocasionales. El Ministerio de Hacienda ha insistido públicamente en que la propuesta no pretende gravar la canasta familiar ni la vivienda de la clase media. Aun así, varios artículos tocan de manera directa la tributación de los activos inmobiliarios.
Un proyecto radicado puede cambiar mucho en el trámite legislativo, hundirse por completo o aprobarse con modificaciones sustanciales. Verifica siempre el texto oficial y consulta a un contador antes de tomar decisiones patrimoniales con base en un borrador.
Ganancia ocasional: el punto que más afecta al inversionista
Hoy, la utilidad por vender un inmueble que estuvo más de dos años en tu patrimonio tributa como ganancia ocasional a una tarifa del 15%. Si estuvo menos de dos años, se trata como renta ordinaria y se suma a tus demás ingresos, con tarifas que pueden ser bastante más altas.
El proyecto propone recortar el alcance de las exenciones asociadas a la venta de vivienda y a otros bienes inmuebles, acercándolas a topes vinculados al valor máximo de la Vivienda de Interés Social. Si eso prospera, la exención dejaría de proteger operaciones de valor medio y alto. Para entender el mecanismo actual —que sigue vigente hasta que una ley diga otra cosa— revisa nuestra guía de ganancia ocasional por venta de inmuebles.
Patrimonio: más contribuyentes en la base
La propuesta también contempla ampliar el impuesto al patrimonio, bajando el umbral a partir del cual se causa y ajustando las tarifas marginales. Para quien tiene dos o tres inmuebles, esto importa mucho más de lo que parece: el valor patrimonial de un bien raíz normalmente no puede "esconderse", porque está registrado y avaluado.
La consecuencia práctica es que la rentabilidad neta después de impuestos de una cartera inmobiliaria puede caer, y con ella el atractivo de acumular ladrillo frente a otros activos. Si estás en ese rango, conviene repasar las estrategias frente al impuesto al patrimonio.
Qué pasa con los arriendos
Los ingresos por arrendamiento seguirían tributando como renta ordinaria, sumándose a tus demás ingresos en la declaración anual. El proyecto no propone un régimen especial para arrendadores de vivienda, pero cualquier cambio en las tarifas marginales de renta se traduce directamente en menos flujo neto para quien vive de arriendos.
Si arriendas por temporadas cortas, el panorama tributario ya era distinto antes de esta reforma: revisa el detalle en impuestos del alquiler de corto plazo.
Resumen de lo que está en juego
| Frente | Situación actual | Riesgo si se aprueba |
|---|---|---|
| Ganancia ocasional | 15% tras 2 años de tenencia | Exenciones limitadas por tope tipo VIS |
| Patrimonio | Umbral y tarifas actuales | Umbral más bajo, más declarantes |
| Arriendos | Renta ordinaria | Sin régimen especial; sensible a tarifas |
| Venta VIS/VIP | Utilidad tratada como renta ordinaria | Sin cambios previstos |
Qué puedes hacer hoy, sin esperar al Congreso
- Documenta el costo fiscal de tus inmuebles. Escrituras, mejoras, comisiones y gastos de escrituración reducen la utilidad gravable el día que vendas. Sin soportes, no existen.
- Revisa los tiempos de tenencia. La frontera de los dos años sigue siendo determinante para que una venta se trate como ganancia ocasional y no como renta ordinaria.
- Ordena tu declaración de renta. Si vives de arriendos, la deducción correcta de gastos es lo que separa una carga razonable de una desproporcionada. Ver declaración de renta para arrendadores.
- Recalcula la rentabilidad después de impuestos. Es el único número que importa de verdad.
Sinceridad brutal: no inviertas por la reforma, invierte por el número
Cada año hay un proyecto tributario y cada año alguien vende apurado o compra apurado por un titular. La mayoría de esas decisiones envejecen mal. Un inmueble que solo funciona con el régimen tributario actual es un inmueble frágil; uno que aguanta un par de puntos extra de carga fiscal es un buen negocio.
La prueba es sencilla: mete tus cifras en la calculadora de rentabilidad, castiga el resultado con un escenario de impuestos más alto y mira si el negocio sigue en pie. Si sobrevive, la reforma es ruido. Si no, ya sabías demasiado tarde.