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Un Airbnb en propiedad horizontal solo puede operar legalmente en Colombia si el reglamento del edificio autoriza de forma expresa el uso turístico y el inmueble tiene RNT vigente, según la Ley 2068 de 2020. Si el reglamento guarda silencio o lo prohíbe, no puedes arrendar por noches. Cambiarlo suele exigir mayoría calificada del 70% de los coeficientes en asamblea.
- Requisito clave: autorización expresa en el reglamento + RNT vigente.
- Reformar el reglamento: usualmente 70% de coeficientes; verifica el texto oficial.
- En camino: un proyecto de decreto del RNT que regiría desde 2028.
Operar un Airbnb en propiedad horizontal en Colombia ya no depende solo de que el apartamento sea tuyo. Desde la Ley 2068 de 2020, una vivienda turística dentro de un edificio o conjunto necesita dos cosas: que el reglamento de propiedad horizontal autorice expresamente ese uso y que el inmueble tenga Registro Nacional de Turismo (RNT) vigente.
Traducido: el edificio no tiene que prohibirte nada. Basta con que su reglamento no te lo permita.
¿Puede el edificio prohibir el Airbnb?
En la práctica, sí. La Ley 2068 de 2020 exige que el reglamento de propiedad horizontal autorice de forma expresa la prestación de servicios de vivienda turística. Si el reglamento guarda silencio o lo prohíbe, operar renta corta te expone a sanciones de la copropiedad y a problemas para obtener o mantener el RNT.
Este es el punto que más sorprende a los compradores. Muchos asumen que la regla por defecto es la libertad de uso y que la asamblea tendría que votar una prohibición. Con la ley actual es al revés: lo que necesita existir es la autorización, no la prohibición. Como en todo tema normativo, verifica el texto oficial vigente de la Ley 2068 y de la Ley 675 de 2001, que es la que rige la propiedad horizontal.
¿Qué pasa según lo que diga el reglamento?
Lo que diga el reglamento define tu riesgo. Un reglamento que autoriza expresamente el uso turístico te deja operar si cumples el resto de requisitos; uno que guarda silencio o lo prohíbe te deja por fuera. La tabla resume los escenarios más comunes y qué hacer en cada uno.
| Qué dice el reglamento | ¿Puedes operar renta corta? | Nivel de riesgo | Qué hacer |
|---|---|---|---|
| Autoriza expresamente el uso turístico | Sí, con RNT vigente | Bajo a medio | Pide copia del reglamento registrado y revisa actas por reformas en curso |
| Guarda silencio | No, según la Ley 2068 | Alto | No compres contando con la renta corta; calcula como arriendo tradicional |
| Prohíbe expresamente | No | Muy alto | Descarta el modelo o descarta el inmueble |
| Autoriza, pero hay propuesta de reforma | Hoy sí; mañana, incierto | Alto | Pregunta al administrador y lee el orden del día de la próxima asamblea |
| Edificio con uso hotelero o mixto | Depende de su régimen | Variable | Revisa con abogado el uso del suelo y el reglamento antes de firmar |
Desliza la tabla horizontalmente para ver todas las columnas.
¿Cómo se reforma el reglamento para permitir o prohibir la renta corta?
Se reforma en asamblea general de copropietarios. Lo usual, bajo la Ley 675 de 2001, es que una reforma al reglamento requiera mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad, y que después se eleve a escritura pública y se registre. Verifica el porcentaje y el procedimiento en el texto oficial y en tu propio reglamento.
Ese 70% funciona en las dos direcciones. Si eres el único propietario interesado en arrendar por noches, conseguir la autorización es difícil. Y si el edificio ya la tiene, quitarla también exige una votación amplia, lo que da cierta estabilidad a quien compró contando con ella.
Lo que sí cambia con rapidez es el ambiente. Un edificio con quejas por ruido, llaves perdidas o huéspedes en la piscina puede acumular apoyos para una reforma en uno o dos años. Lee las actas recientes antes de comprar: ahí se ve hacia dónde va la copropiedad.
¿Qué sanciones puede imponer la copropiedad?
La copropiedad puede imponer las sanciones que prevea su reglamento dentro de los límites de la Ley 675: multas sucesivas, restricción al uso de ciertos bienes comunes no esenciales y la publicación del incumplimiento. Los montos y el procedimiento dependen del reglamento, así que no supongas cifras: pídelas por escrito y verifícalas en el texto oficial.
A eso se suma el frente público. Operar vivienda turística sin RNT puede acarrear sanciones de las autoridades de turismo y comercio, y algunas ciudades ya hacen controles activos, como contamos en el caso de las multas a rentas cortas en Medellín. El costo de una sanción se come varios meses de utilidad.
¿Qué cambiaría con el proyecto de decreto del RNT?
Lo endurecería. En julio de 2026 MinComercio publicó una nueva versión de un proyecto de decreto que reforma el RNT: registro individual por cada vivienda turística a nombre del propietario y, si está en propiedad horizontal, prueba de que el reglamento autoriza expresamente el uso turístico, mediante el reglamento o una certificación del administrador.
El proyecto también obligaría a plataformas como Airbnb o Booking a inscribirse, exigir y mostrar un RNT vigente, bajar anuncios sin registro y compartir datos con las autoridades, y permitiría al administrador reportar a la SIC. Entraría en vigor el 1 de enero de 2028 si se expide sin cambios. Es un proyecto, no una norma vigente, pero marca el rumbo: la informalidad tiene los días contados.
Checklist antes de comprar para Airbnb en propiedad horizontal
Antes de firmar una promesa pensando en renta corta, confirma por escrito que el reglamento lo autoriza y que el modelo funciona incluso si mañana deja de hacerlo. Esta lista te ahorra la mayoría de sorpresas:
- Reglamento registrado completo: busca la cláusula que autoriza expresamente el uso turístico, no una mención ambigua.
- Certificación del administrador: pide que conste por escrito que el uso está permitido.
- Actas de los últimos dos años: quejas, propuestas de reforma, cobros especiales a huéspedes.
- Cuota de administración y reglas internas: registro de huéspedes, horarios, uso de zonas comunes; revisa su impacto en la rentabilidad por administración.
- Carga tributaria: suma los impuestos de la renta corta antes de comparar escenarios.
- Plan B: calcula el inmueble en arriendo tradicional o en renta de media estancia.
Sinceridad brutal: tu negocio depende de los votos de tus vecinos
Un Airbnb en propiedad horizontal es un negocio cuya licencia de operación la decide una asamblea en la que eres, con suerte, el 1% de los coeficientes. Puedes cumplir todo hoy y quedarte sin modelo en dos años si los vecinos se cansan, y el proyecto de decreto apunta a que plataformas y administradores vigilen más, no menos.
Por eso la regla es simple: compra solo si el inmueble también es rentable como arriendo tradicional. Si la inversión únicamente cierra con ingresos por noche, no estás comprando un apartamento, estás apostando a una votación. Corre ambos escenarios en la calculadora de rentabilidad y decide con el más conservador.
Preguntas frecuentes sobre airbnb en propiedad horizontal
¿Un conjunto residencial puede prohibir el Airbnb en Colombia?
Sí. La Ley 2068 de 2020 exige que el reglamento de propiedad horizontal autorice expresamente la vivienda turística. Si no hay esa autorización, o si el reglamento lo prohíbe, el propietario no puede operar renta corta y se expone a sanciones de la copropiedad y de las autoridades. Conviene verificar el texto oficial vigente y el reglamento registrado del conjunto.
¿Qué mayoría se necesita para cambiar el reglamento de propiedad horizontal?
Lo usual, según la Ley 675 de 2001, es que las reformas al reglamento requieran mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad, aprobada en asamblea y luego elevada a escritura pública y registrada. El porcentaje y el procedimiento pueden tener matices según el reglamento, así que verifica el texto oficial vigente y consulta con un abogado.
¿Necesito RNT para arrendar mi apartamento en Airbnb?
Sí. La vivienda turística debe estar inscrita en el Registro Nacional de Turismo y, si está en propiedad horizontal, contar con autorización expresa en el reglamento. Además, un proyecto de decreto publicado por MinComercio en julio de 2026 propone un RNT individual por vivienda y obligaría a las plataformas a retirar anuncios sin registro desde 2028, si se expide así.
¿Qué pasa si opero un Airbnb sin autorización del edificio?
Te expones a las sanciones que prevea el reglamento dentro de la Ley 675, como multas sucesivas o restricciones al uso de bienes comunes no esenciales, además de posibles sanciones por operar sin RNT. También pierdes margen de negociación con la copropiedad. Con el proyecto de decreto, el administrador podría reportar el caso a la SIC y las plataformas bajarían el anuncio.