Respuesta rápida
El ADR es la tarifa media que cobras por noche vendida, la ocupación es el porcentaje de noches efectivamente vendidas y el RevPAR multiplica ambos para darte el ingreso medio por noche disponible. El RevPAR es la métrica que de verdad manda: un ADR alto con ocupación baja produce menos dinero que un ADR moderado con ocupación alta.
- ADR: ingresos de alojamiento ÷ noches vendidas.
- Ocupación: noches vendidas ÷ noches disponibles.
- RevPAR: ADR × ocupación (o ingresos ÷ noches disponibles).
Si operas o piensas operar una renta corta en Colombia, hay tres números que resumen todo el negocio: el ADR, la ocupación y el RevPAR de un Airbnb. Todo lo demás —fotos, reseñas, precios dinámicos, decoración— existe para mover esos tres indicadores.
El problema es que casi todo el mundo mira solo el primero. Y el primero, solo, miente.
¿Qué significan ADR, ocupación y RevPAR?
Son las tres métricas estándar de la industria hotelera que la renta corta adoptó tal cual. El ADR (Average Daily Rate) es la tarifa media que cobras por cada noche vendida. La ocupación es el porcentaje de noches que efectivamente vendiste sobre las que tenías disponibles. El RevPAR (Revenue Per Available Room) es el ingreso medio por noche disponible, ocupada o no.
La diferencia entre ADR y RevPAR es la clave de todo: el ADR solo cuenta las noches que vendiste; el RevPAR reparte tus ingresos entre todas las noches del calendario, incluidas las vacías. Por eso el RevPAR es el único de los tres que no se puede maquillar.
Las fórmulas, paso a paso
Las tres se calculan con aritmética de colegio. Toma un periodo cerrado —un mes o un trimestre— y aplica:
- ADR = ingresos por alojamiento ÷ noches vendidas
- Ocupación = noches vendidas ÷ noches disponibles
- RevPAR = ADR × ocupación = ingresos por alojamiento ÷ noches disponibles
Un detalle que casi nadie respeta: en los ingresos por alojamiento no van la tarifa de limpieza ni la comisión de la plataforma. La limpieza es un cobro que recuperas y vuelves a gastar; meterla en el ADR infla artificialmente tu tarifa y te hace creer que estás mejor posicionado de lo que estás.
Un ejemplo completo con tres escenarios
Supongamos un apartamento de una habitación disponible los 30 días de un mes. Comparemos tres estrategias de precio sobre el mismo inmueble:
| Escenario | ADR | Noches vendidas | Ocupación | RevPAR | Ingreso del mes |
|---|---|---|---|---|---|
| Precio agresivo | $320.000 | 12 | 40% | $128.000 | $3.840.000 |
| Precio medio | $240.000 | 20 | 67% | $160.000 | $4.800.000 |
| Precio bajo | $170.000 | 27 | 90% | $153.000 | $4.590.000 |
Desliza la tabla horizontalmente para ver todas las columnas.
Las cifras son un ejemplo ilustrativo, no una proyección de mercado. Pero la lección se sostiene en cualquier ciudad: el escenario con el ADR más alto es el que menos dinero produce, y el escenario con más ocupación tampoco gana. El óptimo casi siempre está en el medio, y solo el RevPAR lo revela.
Del RevPAR al ingreso anual y a la rentabilidad neta
El RevPAR te da el ingreso bruto por noche disponible. Para llegar a rentabilidad hay dos pasos más. Primero, anualizar: RevPAR × 365 te da el ingreso bruto del año. Segundo, restar los costos de operar, que en renta corta son mucho más altos que en un arriendo tradicional.
Entre esos costos están la comisión de la plataforma, la limpieza entre huéspedes, los servicios públicos e internet que asume el anfitrión, la administración de la copropiedad, el mantenimiento acelerado por la rotación y los costos ocultos que casi nadie presupuesta. Cuando ya tengas el ingreso neto anual, llévalo a la calculadora de rentabilidad para obtener el cap rate y el flujo de caja reales.
Y antes de decidir, contrasta el resultado con lo que daría el mismo inmueble en arriendo tradicional. Muchas veces la diferencia neta no compensa el trabajo adicional.
Cómo estimar tu ADR y tu ocupación en Colombia
No inventes los números: obsérvalos. Abre la plataforma en modo incógnito, filtra por tu barrio y tu tipología exacta, y anota los precios de un fin de semana de temporada alta y de un martes de temporada baja. La media ponderada de esas dos puntas se parece bastante a tu ADR alcanzable.
Para la ocupación, revisa los calendarios de cinco o seis anuncios comparables con buenas reseñas y cuenta las noches bloqueadas en los próximos 60 días. Es una aproximación imperfecta —hay bloqueos que no son reservas— pero es infinitamente mejor que una cifra sacada de un video de YouTube. Si tu inmueble está en Medellín, el análisis barrio por barrio te ahorra buena parte de ese trabajo.
Sinceridad brutal: el ADR publicado no es el que cobras
Entre la tarifa que ves en el anuncio y el dinero que entra a tu cuenta hay descuentos por estancia larga, promociones de anfitrión nuevo, ajustes de precio dinámico, comisión de la plataforma y cancelaciones de último minuto. Es habitual que el ADR efectivo quede bastante por debajo del precio de vitrina.
Por eso el ejercicio honesto es este: calcula tu RevPAR con datos conservadores, réstale todos los costos operativos, súmale la carga tributaria que corresponda y solo entonces compáralo con el arriendo tradicional. Si el número sigue siendo bueno, adelante. Si no lo es, mejor descubrirlo con una hoja de cálculo que con seis meses de operación. Haz la prueba ahora en la calculadora de rentabilidad.
Preguntas frecuentes sobre el ADR, la ocupación y el RevPAR
¿Qué es el ADR en Airbnb?
El ADR (Average Daily Rate o tarifa media diaria) es el ingreso de alojamiento dividido entre el número de noches efectivamente vendidas en el periodo. No incluye tarifas de limpieza ni de servicio, y solo cuenta las noches ocupadas, no las disponibles. Sirve para comparar el posicionamiento de precio de tu anuncio frente a la competencia directa.
¿Cómo se calcula el RevPAR de un apartamento?
El RevPAR se calcula de dos formas equivalentes: multiplicando el ADR por la tasa de ocupación, o dividiendo los ingresos totales de alojamiento entre todas las noches disponibles del periodo. Si un apartamento tiene un ADR de 240.000 y una ocupación del 65%, su RevPAR es de 156.000 por noche disponible.
¿Qué ocupación se considera buena en una renta corta en Colombia?
Depende de la ciudad, del barrio y de la temporada, por lo que no existe una cifra universal. Como referencia de trabajo, muchos operadores construyen sus escenarios base entre el 55% y el 70% anual y tratan cualquier cosa por encima como escenario optimista. Lo importante es validar con anuncios activos de tu misma cuadra y tipología.
¿Por qué mi RevPAR baja aunque suba la tarifa?
Porque subir el ADR casi siempre cuesta ocupación. Si aumentas la tarifa un 20% y la ocupación cae un 25%, el RevPAR termina por debajo del punto de partida. Por eso conviene mover el precio en pasos pequeños y medir el RevPAR de las semanas siguientes, no solo la tarifa publicada.