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El impuesto predial unificado es un tributo municipal anual que paga el propietario o poseedor de un inmueble. Se calcula multiplicando la base gravable —normalmente el avalúo catastral— por la tarifa que fija cada municipio según el uso, el estrato y la destinación del predio. Casi todas las ciudades ofrecen descuentos por pago anticipado.
- Fórmula: base gravable (avalúo catastral) × tarifa municipal.
- Lo fija cada municipio: no hay una tarifa nacional única.
- Ahorro fácil: pagar en el primer trimestre suele dar descuento.
El impuesto predial es uno de los costos fijos más constantes de ser propietario en Colombia, y también uno de los más fáciles de optimizar si conoces las fechas y los descuentos. Pagarlo en el momento correcto puede significar un ahorro del 10% o más; pagarlo tarde, un recargo por intereses de mora. Esta guía explica cómo se calcula, cuándo se paga y cómo aprovechar el pronto pago en 2026.
¿Qué es el impuesto predial y quién lo paga?
El predial es un tributo municipal anual que grava la propiedad o posesión de un inmueble. Lo cobra cada alcaldía, no la DIAN, y por eso las tarifas, fechas y descuentos varían de una ciudad a otra. Lo paga quien figure como propietario del predio a 1 de enero del año gravable.
Sobre qué se calcula el impuesto predial
La fórmula base es sencilla: impuesto predial = avalúo catastral × tarifa. El avalúo catastral es el valor que la autoridad catastral le asigna a tu inmueble (suele ser inferior al valor comercial). La tarifa se expresa en milajes (por mil) y depende del estrato, el uso (residencial, comercial, lote) y el rango de avalúo. En vivienda residencial las tarifas suelen moverse en un rango aproximado del 0,5% al 1,6% anual del avalúo. Si lo que buscas es hacer la cuenta tú mismo, el paso a paso con un ejemplo completo está en cómo calcular el impuesto predial.
| Concepto | Ejemplo (supongamos) |
|---|---|
| Avalúo catastral | 180.000.000 |
| Tarifa aplicable | 0,8% (8 por mil) |
| Impuesto predial anual | 1.440.000 |
| Con 10% de descuento por pronto pago | 1.296.000 |
Desliza la tabla horizontalmente para ver todas las columnas.
Ese predial es un gasto que debes incluir sí o sí al calcular la rentabilidad de un arriendo. Si lo olvidas, inflas tu rendimiento; por eso conviene meterlo en la calculadora de rentabilidad junto con la administración y los seguros.
Fechas de pago y descuentos por ciudad (2026)
Cada municipio publica su calendario tributario a comienzos de año. Como referencia general del comportamiento típico:
- Bogotá. Descuento por pronto pago (alrededor del 10%) para quienes pagan en el primer trimestre; fecha límite sin descuento normalmente hacia mediados de año.
- Medellín. Ofrece descuentos escalonados por pago anticipado y opción de pago por cuotas a lo largo del año.
- Cali. Descuento por pronto pago en los primeros meses y financiación para montos altos.
Verifica siempre las fechas exactas en el portal tributario de tu alcaldía, porque cambian cada año. La regla de oro: pagar temprano casi siempre gana.
Qué pasa si no pagas o pagas tarde
El predial no pagado genera intereses de mora y puede terminar en un proceso de cobro coactivo con embargo del inmueble. Además, muchos trámites (vender, hipotecar, sacar paz y salvo) exigen estar al día con el predial. No es un impuesto que convenga aplazar.
El predial dentro de tu estrategia tributaria
El predial es solo una pieza del rompecabezas fiscal del propietario. Si arriendas, también debes considerar la declaración de renta de arrendadores, y si tu patrimonio es alto, el impuesto al patrimonio sobre bienes raíces. Verlos juntos evita sorpresas y te da la rentabilidad neta real de tu inversión.
Antes de comprar, simula el impacto de todos estos costos en la calculadora: un predial alto en una zona de estrato elevado puede recortar tu rentabilidad más de lo que imaginas.
Preguntas frecuentes sobre impuesto predial en Colombia 2026
¿Cómo se calcula el impuesto predial en Colombia?
Se multiplica la base gravable, que normalmente corresponde al avalúo catastral del predio, por la tarifa que establece el municipio mediante acuerdo. La tarifa varía según el uso del inmueble, el estrato y la destinación económica, por lo que dos predios del mismo valor en ciudades distintas pueden pagar montos diferentes.
¿Quién paga el impuesto predial, el dueño o el arrendatario?
El obligado frente al municipio es el propietario o poseedor del inmueble. Las partes pueden pactar en el contrato que el arrendatario lo asuma, pero esa es una relación entre ellas: si no se paga, el municipio cobra al propietario y el predio responde por la deuda.
¿Qué pasa si no pago el impuesto predial a tiempo?
Se generan intereses de mora y se pierde el descuento por pronto pago. La deuda queda asociada al predio, lo que impide obtener paz y salvo y bloquea la venta o la escrituración hasta ponerse al día. Los municipios pueden además iniciar cobro coactivo.